Untermietzuschlag: Pauschale oder Beteiligung am Untermietzins ?

Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung von der Zahlung eines pauschalen Zuschlages in Höhe zwischen 5,00 € und 30,00 € pro Person und Monat abhängig machen. Im Einzelfall können auch erheblich höhere Zuschläge in Betracht kommen. Dies gilt namentlich dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können. Dies hat kürzlich die Mietberufungskammer 66 des Landgerichts Berlin entschieden.

Der Fall

Das Mietverhältnis über eine Sechs-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 226 m² besteht seit 1989 mit zwei Mietern. Damals wurde eine Bruttomiete von 999,54 DM vereinbart, die (nicht abzurechnende) Betriebskosten einschloss. Beim Tode des letzten verbliebenen Hauptmieters in 2016 trat die Klägerin in das Mietverhältnis ein.

Die Klägerin hat vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung mehrerer Räume der Wohnung an insgesamt drei Untermieter verlangt und war damit in erster Instanz erfolgreich. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten.

Die Entscheidung

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Der Vermieter muss im Ergebnis eine Erlaubnis zur Aufnahme eines zweiten und eines dritten Untermieters nicht erteilen.

Das Landgericht stellt darauf ab, dass bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1989 zwei Hauptmietern vorhanden waren. Nachdem die Klägerin nunmehr alleinige Mieterin geworden sei, stünde ihr daher ein Anspruch auf Aufnahme eines Untermieters zu, ohne dass sie hierfür einen Mietzuschlag zahlen müsse.

Für jeden weiteren Untermieter hält die Kammer einen Zuschlag in Höhe von 5,00 bis 30,00 € pro Monat für angemessen. Mit dieser Pauschale soll die gesteigerte Abnutzung der Wohnung und der erhöhte Verwaltungsaufwand des Vermieters abgegolten werden.

Im hier dargestellten Fall spricht das Gericht dem Vermieter für die Aufnahme des zweiten und dritten Untermieters 20,00 € pro Monat und Person zu. Dies begründet das Gericht mit der Erhöhung der Gesamtmieterzahl im Vergleich zum Vertragsbeginn (früher zwei, jetzt vier).

Außerdem schätzt die Kammer die Erhöhung der Betriebskosten für jeden weiteren Nutzer auf 820,00 € jährlich. Dieser Betrag kann vom Vermieter wegen der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zum Ausgleich der Mehrbelastung billigt das Landgericht dem Vermieter somit pro Person und Monat insgesamt 88,00 € (20,00 € Pauschale zuzüglich 68,00 € Betriebskostenmehrbelastung) zu.

Da die Klägerin sich im Berufungsverfahren trotz entsprechender Aufforderung des Gerichts nicht bereit gefunden hat, einen solchen Zuschlag zu akzeptieren, konnte sie eine Untervermietungserlaubnis für den zweiten und dritten Untermieter nicht verlangen.

Die Zivilkammer 66 des Landgerichts grenzt sich in ihrer Entscheidung ausdrücklich von anderen Rechtsauffassungen zur Höhe des Untermietzuschlages ab.

Insbesondere lehnt sie den von der Zivilkammer 18 vertretenen Ansatz, dem Vermieter einen Untermietzuschlag in Höhe von 20 % des Untermietzinses zuzusprechen, ab. Eine Beteiligung des Vermieters am Untermietzins sei gesetzlich nicht vorgesehen.

Anmerkung

Die Landgericht hat im vorliegenden Fall einen relativen hohen Untermietzuschlag errechnet, den die Hauptmieterin nicht entrichten wollte. Dies führte letztlich zum Scheitern des Anspruches auf Untervermietung.

Die Entscheidung kann aber nicht verallgemeinert werden, denn die Höhe des Zuschlags beruhte ganz wesentlich auf der Steigerung der Betriebskosten, die der Vermieter aufgrund der Bruttomiete nicht weiterberechnen konnte. Hätte eine übliche Vertragsgestaltung vorgelegen (d.h. Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorschuß), wäre der Vermieter mit 20,00 € je Untermieter abgespeist worden.

Das Gegenmodell (Beteiligung des Vermieters am Untermietzins) ist erheblich einfacher zu handhaben und setzt der "Geschäftstüchtigkeit" bestimmter Mieter Grenzen, die über die Untervermietung ihrer Wohnung auf Kosten des Vermieters Gewinne erzielen wollen.

Über die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zu dieser Frage werden wir Sie auf dieser Seite unterrichten.

Fundstelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Dezember 2018, Az.: 66 S 29/18, Grundeigentum 2019 (Heft 2), Seite 126 bis 130; Landgericht Berlin, Beschluß vom 7. Juli 2016, Az.: 18 T 65/16, GE 2016, Seite 1093

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