Der Berliner Senat hat am 22. Oktober 2019 den Entwurf für ein "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" - umgangssprachlich als "Mietendeckel" bezeichnet - vorgelegt.
Kernstück des Gesetzesvorhabens bleibt der Mietenstopp. Die Mieten werden auf den Stand am 18. Juni 2019 eingefroren. Erst ab dem 1. Januar 2022 erfolgt ein Inflationsausgleich in Höhe von maximal 1,3 %.
Daneben werden Mietobergrenzen eingeführt, die sich zwischen 3,92 € (Baujahr bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) bis 9,80 € (Baujahre 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad) bewegen. Für sanierte Altbauten (Baujahr bis 1918 mit Sammelheizung und Bad) beläuft sich die Obergrenze auf 6,45 €.
Die Mietobergrenzen erhöhen sich um 1,00 € für Wohnraum mit "moderner Ausstattung". Dieser soll z.B. dann vorliegen, wenn eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung und ein hochwertiger Bodenbelag vorhanden sind. Nach dem Referentenentwurf war für modernisierten Wohnraum noch ein Zuschlag von 1,40 € vorgesehen.
Bei Neuvermietungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis (Vormiete) verlangt werden. Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie entsprechend zu kürzen.
Modernisierungsmaßnahmen sind generell der zuständigen Behörde anzuzeigen, sofern der Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen will. Dies soll in Zukunft nur noch für bestimmte Maßnahmen (vorwiegend zur Energieeinsparung) möglich sein. Außerdem darf sich die Miete hierdurch um nicht mehr als 1,00 € pro m² erhöhen und die Mietobergrenze darf um höchstens 1,00 € überschritten werden. Alle weiteren Modernisierungskosten sollen nach den Vorstellungen des Senats künftig nicht mehr umgelegt werden dürfen.
An der Absenkung überhöhter Mieten hält der Senat fest. Eine Miete ist dann überhöht, wenn sie die Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet. Für gute Wohnlage werden 0,74 € auf die Mietobergrenzen aufgeschlagen, für einfache Lagen 0,28 € und für mittlere Lagen 0,09 € abgezogen. Die Berücksichtigung der Einkommenssituation der Mieter, die noch im Referentenentwurf vorgesehen war, ist entfallen.
Die Zuständigkeit für die Durchführung des Gesetzes wird unter den Bezirksämtern, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Investitionsbank Berlin aufgeteilt.
Das Gesetz soll nach der Beschlussfassung durch das Abgeordnetenhaus im Januar 2020 in Kraft treten, die Regelungen zur Mietabsenkung jedoch erst ab Oktober 2020.
Fazit: Gegenüber dem Referentenentwurf sind leider Verbesserungen nicht zu erkennen. Bis zu einer endgültigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Vereinbarkeit des Gesetzes mit dem Grundgesetz werden vermutlich mehrere Jahre vergehen. In der Zwischenzeit sehen sich Vermieter und Mieter einer enormen Rechtsunsicherheit gegenüber. Auch werden viele Eigentümer Investitionen in ihre Immobilien aufschieben, solange unklar ist, ob diese auf die Mieten umgelegt werden können. Die Berliner Handwerker werden dies zu spüren bekommen.
Fundstellen: Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22. Oktober 2019; Vorlage zur Beschlussfassung über das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung; beides im Internet abrufbar unter www.stadtentwicklung.berlin.de
Weitere umfassende Informationen zum - dann vermutlich in seiner endgültigen Fassung beschlossenen - Gesetz erhalten Sie auf unserer Veranstaltung am Montag, dem 27. Januar 2020, 17:00-19:00 Uhr, in Köpenick. Bitte melden Sie sich bei uns unter info@kanzlei-pagel.de, Sie erhalten dann rechtzeitig eine Einladung.
