Der Mietpreisanstieg insbesondere in den Großstädten soll begrenzt werden. Diesem Ziel dient die sogenannte "Mietpreisbremse". Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Neuerungen:
Was wird geregelt?
Bei der Neuvermietung von Wohnraum darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % steigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll aus dem Mietspiegel ermittelt werden.
Muss eine bereits früher vereinbarte Miete gesenkt werden?
Nein. Die vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse rechtmäßig vereinbarte Miete ("Vormiete") genießt Bestandsschutz. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken, auch wenn diese oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % liegt.
Welche Ausnahmen gibt es?
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Die Mietpreisgrenze gilt außerdem nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Als Faustregel gilt, dass die Modernisierung dann "umfassend" ist, wenn die Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichen.
Wie werden kleinere Modernisierungen berücksichtigt?
Auch Modernisierungen mit einem geringeren Aufwand als einem Drittel der Neubaukosten werden bei der Berechnung der zulässigen Miete berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass diese während der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. Der umlagefähige Betrag (11 % der Modernisierungskosten jährlich) wird in diesem Falle auf die im übrigen zulässige Miete aufgeschlagen.
Was geschieht, wenn eine überhöhte Miete vereinbart wurde?
Wird die nach den neuen Vorschriften zulässige Miete überschritten, so ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Vermieter hat dem Mieter die zu viel gezahlte Miete zu erstatten. Der Mieter muss allerdings die Mietpreisüberhöhung gegenüber dem Vermieter geltend machen und seine Forderung begründen. Für die Vergangenheit kann die Rückzahlung überzahlter Miete nicht verlangt werden!
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter über mietpreisbildende Faktoren (z. B. Höhe der Vormiete, Kosten früherer Modernisierungen etc.) auf Anforderung Auskunft zu erteilen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Entscheidung, wo genau die Mietpreisbremse gilt, hat der Bund den Landesregierungen überlassen. Diese wurden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt. Der Berliner Senat hat von dieser Ermächtigung bereits Gebrauch gemacht und alle Berliner Bezirke als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die Mietpreisbremse gilt somit in ganz Berlin.
Welche Neuerungen gibt es bei Maklerprovisionen?
Es gilt nunmehr das sogenannte "Bestellerprinzip". Dies bedeutet, dass der Vermieter, der einen Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt, die Maklerprovision selbst zu tragen hat. Der Mieter ist nur noch dann zahlungspflichtig, wenn ihm der Makler nur aufgrund des vom Mieter erteilten Auftrages eine Wohnung anbietet. Dies war bislang in der Praxis die absolute Ausnahme.
Zu Unrecht vereinnahmte Provisionen hat der Makler an den Mieter zurückzuzahlen. Außerdem kann gegen den Makler in diesem Falle eine Geldbuße in Höhe von bis zu 25.000,00 € verhängt werden.
Wann tritt das Gesetz in Kraft?
Das Gesetz ist am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und tritt daher am 1. Juni 2015 in Kraft. Mietverträge, die vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurden, sind von den Neuregelungen nicht betroffen!
Wo erhalte ich weitere Informationen?
Die neuen Bestimmungen können hier nur in ihren Grundzügen dargestellt werden.
Veröffentlichungen zur Mietpreisbremse finden Sie z. B. in der Zeitschrift "Das Grundeigentum",
Hefte 8 und 9/2015 und auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums www.bmjv.de/Mietpreisbremse.
Weitergehende Informationen sowie Beratung bei der Anwendung des neuen Gesetzes erhalten Sie natürlich
von unserer Kanzlei.