Der Fall
Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach Erhalt einer Mahnung entschuldigte sie sich zwar mit Schreiben vom 3. September 2013 beim Vermieter, beglich die Mietzinsrückstände jedoch nicht. Daraufhin erklärte der Vermieter mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung.
Das Amtsgericht gab der Klage auf Räumung sowie Zahlung der Mieten statt. Das Landgericht wies jedoch die Klage auf Räumung der Wohnung ab, da die Kündigung verspätet erfolgt sei. Der Vermieter verfolgte den Räumungsanspruch mit der Revision weiter.
Die Entscheidung
Mit Erfolg! Der Bundesgerichtshof verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Nach Auffassung des Landgerichts könne eine Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Entstehung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Die Mieterin durfte darauf vertrauen, dass eine fristlose Kündigung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 mehr als sieben Monate später im November 2013 nicht mehr erfolgen werde.
Dem widerspricht der BGH. Bestimmte Fristen für den Ausspruch der Kündigung seien gesetzlich nicht vorgesehen. Außerdem betont der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter im vorliegenden Fall der Mieterin durch das Abwarten mit der Kündigung die Gelegenheit gegeben habe, die Mieten zuvor nachzuzahlen. Dies sei im Interesse der Mieterin gewesen. Wenn man - wie das Landgericht - davon ausginge, dass eine fristlose Kündigung immer sofort nach Eintreten des Mietzinsrückstandes ausgesprochen werden müsse, wäre dies für den Mieter gerade nachteilig.
Fazit
Der Vermieter darf einem in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratenen Mieter Zeit dafür geben, ausstehende Mieten auszugleichen. Hierbei sollte der Vermieter jedoch im eigenen Interesse Augenmaß zeigen. Je höher der Zahlungsrückstand aufläuft, desto geringer ist erfahrungsgemäß die Chance, dass tatsächlich nachgezahlt wird.
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2016 Aktenzeichen VIII ZR 296/15, veröffentlicht in: Grundeigentum 2016, Heft Nr. 18, Seite 1148