Vermieter muss Untervermietung gestatten oder Schadenersatz leisten

Ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters begründet ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne ausreichenden Grund, macht er sich schadenersatzpflichtig. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden.

Der Fall

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg hielten sich seit dem 15.11.2010 berufsbedingt im Ausland (Kanada) auf. Mit Schreiben vom 19.08.2010 unterrichteten sie ihre Vermieterin von der Absicht, die Wohnung - mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers - ab dem 15.11.2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung. Auf die daraufhin erhobene Klage verurteilte das Amtsgericht die Vermieterin im Oktober 2011, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

Die Mieter erhoben nunmehr Klage auf Zahlung der entgangenen Untermiete für die Zeit vom 15.11.2010 bis zum 30.10.2011 in Höhe von 7.475,00 € nebst Zinsen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb beim Landgericht ohne Erfolg. Im Revisionsverfahren verfolgte die Vermieterin ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Nach Auffassung des BGH stand den Mietern ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zu. Indem die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung dennoch verweigerte, habe sie sich schadensersatzpflichtig gemacht und müsse den Mietern den entgangenen Untermietzins ersetzen.

Ein Mieter habe zwar nur dann ein Recht zur Untervermietung, wenn er hierzu ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein längerer, befristeter Auslandsaufenthalt begründe allerdings ein solches berechtigtes Interesse.

Das Argument der Vermieterin, wonach die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben müsse und dieser bei Verlegung des Wohnsitzes nach Kanada nicht mehr in der Lage sei, die Wohnung zumindestens mitzunutzen, hat der BGH verworfen. Es reiche vielmehr aus, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam an der Wohnung ausübe, indem er ein Zimmer für sich belege, persönliche Gegenstände in der Wohnung belasse oder im Besitz der Schlüssel sei. Diese Voraussetzung war hier gegeben, da die Mieter nur zwei der drei Zimmer untervermietet hatten.

Fazit

Mit dieser Entscheidung hat der BGH das Recht des Mieters auf Untervermietung gestärkt. Ein Vermieter, von dem die Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangt wird, sollte das Anliegen des Mieters genau prüfen und die Zustimmung nicht voreilig verweigern. Ansonsten drohen Schadensersatzansprüche des Mieters in - wie in diesem Fall - erheblicher Höhe.

Fundstellen: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 92/2014, Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014 - Aktz. VIII ZR 349/13.

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