Die mietvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.
Der Fall
Die Beklagten waren seit 2002 Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung der Kläger in Berlin. Im Mietvertrag hatten sich die Beklagten verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Eine halbe Monatsmiete wurde den Beklagten erlassen, die im Gegenzug Malerarbeiten in drei Zimmern vornahmen.
Das Mietverhältnis endete im Jahre 2011. Die Kläger verlangten von den Beklagten die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Die Beklagten verwiesen jedoch darauf, dass sie die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand übernommen hätten und daher zu erneuten Malerarbeiten nicht mehr verpflichtet seien.
Das Amtsgericht sowie in der Berufungsinstanz auch das Landgericht verurteilten die Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von fast 6.000,00 €. Das Landgericht ließ jedoch die Revision zu.
Die Entscheidung
Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen!
Hierbei hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung geändert und völlig neue Grundsätze für die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter aufgestellt. Seit einem Rechtsentscheid des BGH von 1987 stand nämlich fest, dass dem Mieter Schönheitsreparaturen auch dann übertragen werden können, wenn die Wohnung zum Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassen wird. Diese Rechtsauffassung hat der BGH ausdrücklich aufgegeben. Er vertritt nunmehr die Auffassung, dass Schönheitsreparaturen nur noch dann auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn diesem die Wohnung renoviert übergeben wird. Dies begründet der BGH mit der Überlegung, dass der Mieter ansonsten mit Versäumnissen der Vormieter belastet werde.
Der BGH betont allerdings, dass der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht unbedingt komplett frisch renovieren müsse. Auch die Vornahme "geringer Auffrischungsarbeiten" können im Einzelfall genügen. Letztlich komme es darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies zu beurteilen, sei Sache der Amts- und Landgerichte.
Die Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert und renovierungsbedürftig war, trägt allerdings der Mieter. Auch der BGH sieht die damit verbundenen Beweisschwierigkeiten. Allerdings könne der Mieter auf die Erstellung eines gemeinsamen Übergabeprotokolls drängen, den Zustand der Wohnung fotografisch festhalten und Belege über Renovierungskosten aufbewahren.
Im Ausnahmefall kann allerdings die Schönheitsreparaturklausel auch dann wirksam sein, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Dann muss dem Mieter jedoch ein angemessener Ausgleich gewährt werden. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter wirtschaftlich so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.
Im vorliegenden Fall war dies nach Ansicht des BGH nicht der Fall, da drei von vier Zimmern der Wohnung renoviert werden mussten und hierfür ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete ersichtlich nicht ausreichte.
Fazit
Die Entscheidung des BGH hat leider weder für Vermieter, noch für Mieter Rechtssicherheit geschaffen. In Zukunft werden sich zahlreiche Prozesse zwischen den Mietparteien um die Frage drehen, ob die Wohnung vor Jahren renovierungsbedürftig war oder nicht bzw. ob ein dem Mieter gewährter Mietnachlass ausreichend war.
Auf die neue Rechtslage sollten Vermieter mit einer möglichst umfangreichen Dokumentation des Wohnungszustandes reagieren. Wird die Wohnung an den Mieter renoviert übergeben, so sollte der Vermieter die vom BGH an sich für Mieter gegebenen Ratschläge (detailliertes Übergabeprotokoll etc.) beherzigen. Der zusätzliche Aufwand dürfte sich häufig lohnen. Angesichts der immer weiter steigenden Preise auch im Malerhandwerk kommt der Frage, wer letztlich die Kosten für die Renovierung einer Wohnung zu übernehmen hat, eine immer größere Bedeutung zu.
Fundstelle: Pressemitteilung des BGH 139/2015 vom 18. März 2015; Urteil des BGH vom 18. März 2015, Geschäftszeichen VIII ZR 185/14
