Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum ist in Berlin in Zukunft nicht mehr zulässig. Dies ergibt sich aus dem "Zweckentfremdungsverbots-Gesetz", das vom Berliner Abgeordnetenhaus am 29. November 2013 beschlossen wurde.
Was genau ist verboten?
Verboten wird es bald sein, Wohnungen:
- als Ferienwohnung zu vermieten,
- für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu verwenden,
- baulich so zu verändern, dass diese für Wohnzwecke nicht mehr geeignet sind,
- länger als 6 Monate leerstehen zu lassen oder
- abzureißen.
Welche Ausnahmen gibt es?
Ausnahmen wird es in folgenden Fällen geben:
- bereits vorhandene Ferienwohnungen, allerdings nur für eine Dauer von 2 Jahren,
- wenn die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum bereits vollzogen wurde, allerdings nur bis zum Ende des Mietverhältnisses bzw. wenn eine in den Räumlichkeiten ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit von einem Nachfolger fortgesetzt wird (z.B. durch Übernahme einer Arztpraxis),
- bei Wohnraumleerstand, sofern trotz intensiver Bemühungen des Vermieters kein Mieter gefunden werden kann,
- für Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungen für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr,
- bei teilgewerblicher Nutzung, sofern die Wohnnutzung überwiegt (!) und
- für Zweitwohnungen des Vermieters.
Wann kann die Zweckentfremdung genehmigt werden?
Darüber hinaus kann in Ausnahmefällen die Zweckentfremdung von Wohnraum auch genehmigt werden. Dies kommt in Betracht bei:
- Einrichtung von Kindertagesstätten, Arztpraxen, Seniorenwohnheimen usw.,
- bei der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Nutzers und
- bei Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum durch den Vermieter
Die Behörde kann für den Wohnraumverlust Ausgleichszahlungen verlangen.
Welche Zwangsmittel hat das Bezirksamt?
Um das Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen, dürfen die zuständigen Bezirksämter diverse Daten erheben, von den Vermietern die Vorlage von Unterlagen (z.B. Mietverträge) verlangen sowie die betroffenen Grundstücke und Wohnungen "zu angemessener Tageszeit" betreten.
Wer nach Auffassung des Bezirksamts dem Zweckentfremdungsverbot nicht nachkommt, dem drohen empfindliche Nachteile. So kann das Bezirksamt
- die Räumung sowie die anschließende Vermietung zu Wohnzwecken verlangen,
- gegebenenfalls den Rückbau bei baulichen Veränderungen (z.B. Wiedereinbau von Bad und Küche) erzwingen,
- zur Durchsetzung Zwangsgelder gegen den Vermieter festsetzen und schließlich
- Bußgelder bis zu 50.000,00 € (je Wohnung!) verhängen
Wann tritt das Verbot in Kraft?
Das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz ist bereits im Dezember 2013 in Kraft getreten. Das Gesetz ist aber derzeit noch ein "zahnloser Tiger". Es kann erst in die Praxis umgesetzt werden, wenn der Senat die dazugehörige Rechtsverordnung erlassen hat. Dies ist bis zum heutigen Tage (20.01.2014) noch nicht der Fall.
Bis zum Erlass der Rechtsverordnung ("Stichtag") ist die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum noch zulässig. Auch beginnt die "Galgenfrist" für die weitere Vermietung als Ferienwohnung erst mit diesem Stichtag.
Über die genauen Regelungen der Verordnung werden wir Sie an dieser Stelle informieren.
Nachtrag: zwischenzeitlich ist die Verordnung mit Wirkung zum 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Einzelheiten finden Sie in unserer Meldung unter dem Titel "Anmeldefrist für Ferienwohnungen läuft!"
Fundstelle: Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 29. November 2013, veröffentlicht im Gesetzblatt für Berlin 2013, Seite 626.
