Ein Irrtum über die Berechtigung zur Mietminderung entlastet den Mieter nicht. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter dennoch fristlos kündigen.
Der Fall
Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Seit März 2010 minderten die Beklagten die Miete, da sich Schimmel und Kondenswasser gebildet hatten. Die Ursache hierfür sahen die Mieter in baulichen Mängeln. Die Kläger (Vermieter) waren hingegen der Auffassung, dass das mangelnde Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter hierfür verantwortlich sei. Nachdem ein erheblicher Mietzinsrückstand aufgelaufen war, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietzinsrückstandes sowie die Räumung des Hauses. Der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige verneinte bauliche Mängel. Das Amtsgericht gab mit Urteil vom 27. Mai 2010 der Klage in vollem Umfang statt.
Die Beklagten legten gegen das Urteil Berufung ein und glichen im Februar 2011 sämtliche Zahlungsrückstände aus. Das Landgericht wies einen Monat später die Räumungsklage ab, weil die Mieter wegen ihres Irrtums über die Berechtigung der Mietminderung kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe. Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger.
Die Entscheidung
Die Revision hatte Erfolg! Der Bundesgerichtshof hat die Beklagten zur Räumung des Hauses verurteilt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes beruhte die Mietminderung auf einer schuldhaften Fehleinschätzung der Sachlage durch die Mieter. Diese hätten erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag. Die Mieter seien wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in der Lüftung eingeschränkt gewesen. Zudem habe das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums offensichtlich zu einer höheren Luftfeuchtigkeit geführt, die die Schimmelbildung begünstigte.
Auch die Nachzahlung der Miete half den Mietern nicht, denn diese erfolgte verspätet (die sog. Schonfrist von zwei Monaten war längst verstrichen!).
Fazit
Eine harte, aber konsequente Entscheidung, die dem Missbrauch des Mietminderungsrechts entgegenwirkt. Dem Mieter, der über das Bestehen eines Minderungsrechts im Zweifel ist, rät der Bundesgerichtshof, die Miete unter Vorbehalt bis zur endgültigen Klärung zu zahlen.
Ob man allerdings die Entscheidung angesichts der vorliegenden Besonderheiten (umfangreiche Tierhaltung!) verallgemeinern kann, ist sehr zweifelhaft.
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juli 2012, Az.: VIII ZR 138/11, veröffentlicht in: Grundeigentum 2012, Seite 1161 (Heft 17).
