Der Vermieter kann vom Mieter nicht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn eine Vertragsklausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das Urteil hat in der Öffentlichkeit große Beachtung gefunden. Eine Reihe von Land- und Oberlandesgerichten hatten nämlich dem Vermieter in solchen Fällen einen Ausgleichsanspruch zugestanden. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr diese Entscheidungen "kassiert".
Der Fall
Folgender Fall lag dem BGH vor: der Mieter sollte "regelmäßig" innerhalb von festgelegten Fristen renovieren. Eine solche "starre" Schönheitsreparatur - klausel benachteiligt nach der Rechtsprechung des BGH den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Folge: die Verpflichtung zur Renovierung fällt vom Mieter auf den Vermieter zurück. Die hierbei entstehenden Kosten wollte der Vermieter über eine Mieterhöhung wieder hereinholen.
Die Entscheidung
Der BGH ist der Auffassung, dass der Vermieter lediglich eine Mieterhöhung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangen könne. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, sehe das Gesetz nicht vor.
Auch auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage durch die nachträgliche Aufhebung der Schönheitsreparaturklausel könne sich der Vermieter nicht berufen. Das Risiko, das eine im Mietvertrag verwendete Klausel unwirksam sei, habe der Vermieter zu tragen.
Die Konsequenzen
Bei der Verwendung von Schönheitsreparaturklauseln muss der Vermieter bzw. der für ihn handelnde Verwalter sehr sorgfältig prüfen, ob die verwendete Klausel der aktuellen Rechtsprechung standhält. Den Ausweg einer Mieterhöhung als "Trostpflaster" für eine unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der BGH versperrt.
Fundstelle: Urteil des BGH vom 9. Juli 2008, Az.: VI-II ZR 181/07
